Como funciona o processo de conversão de terreno rústico para urbano?
Embora os proprietários dos terrenos possam sugerir a mudança de uso, o pedido de reclassificação de solos rústicos para urbanos é iniciado pelas autarquias, que avançam com uma alteração simplificada ao Plano Diretor Municipal (PDM), conforme refere o ECO, que teve acesso ao decreto-lei.
Assim, os municípios elaboram uma proposta de conversão de uso dos terrenos, a qual deve incluir:
- Uma justificação resumida para a reclassificação;
- A área abrangida;
- A área total de construção;
- O número de habitações previstas;
- Um plano de obras de urbanização e edificação.
Posteriormente, a proposta de reclassificação dos solos é submetida a consulta pública por um período mínimo de 20 dias. Após esse período, a autarquia realiza as alterações que considerar necessárias e envia o documento final para a Assembleia Municipal, que será responsável pela decisão final.
Que critérios devem ser cumpridos na construção de casas nesses terrenos?
A conversão de terrenos rústicos para urbanos visa um objetivo claro: aumentar a oferta de “casas novas a preços compatíveis com os rendimentos da classe média em cada concelho”, conforme explicou Castro Almeida, Ministro Adjunto e da Coesão Territorial.
Por este motivo, o processo de reclassificação iniciado pelas autarquias deve incluir um plano habitacional que obedeça aos seguintes critérios:
- Pelo menos 70% das casas construídas nesses terrenos devem destinar-se a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a preços moderados.
- Estas habitações terão de ser vendidas por preços acessíveis, cujo valor máximo será a mediana nacional do preço de venda. Caso ultrapasse esta mediana, o limite máximo de preço será entre 125% e 225% da mediana do concelho, dependendo da localização. Por exemplo, em Lisboa e Cascais, os tetos máximos serão de 225% da mediana nacional.
- Os restantes 30% das casas construídas não terão limitação de preços, permitindo aos promotores imobiliários comercializá-las a valores superiores, de modo a rentabilizar o investimento.
Construir casas em terrenos rústicos: há prazos para as obras?
Sim, existe um prazo máximo de cinco anos para a conclusão das obras, tanto de urbanização (como a construção de arruamentos, sistemas de abastecimento de água e eletricidade) quanto das obras de edificação das habitações.
No entanto, o diploma prevê que este prazo pode ser prorrogado uma única vez, por um período correspondente a, pelo menos, metade do prazo inicial, desde que existam razões excecionais e as operações urbanísticas já tenham sido iniciadas.
Se as obras não forem concluídas dentro do prazo, a reclassificação do solo como urbano poderá caducar, e o terreno volta a ser considerado rústico.
É possível vender o terreno após a reclassificação?
Sim, o terreno reclassificado como urbano pode ser vendido, mas essa venda implica também a transferência das obrigações relacionadas com a construção de casas acessíveis.
Contudo, de acordo com o decreto-lei citado pelo ECO, “os contratos de compra e venda e os contratos promessa de compra e venda (CPCV) com eficácia real de prédios destinados a habitação de valor moderado ou frações autónomas em edifícios de propriedade horizontal, bem como prédios urbanos sujeitos a limite de preço de venda, não podem ser formalizados antes do registo definitivo desses factos, sob pena de anulabilidade.”